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签订二手房买卖合同以下几点不可麻痹大意

发布时间:2022-01-08

 政策法规

  签订二手房买卖合同以下几点不可麻痹大意

  从事二手房工作十余年了,总结买二手房的刚需群体偏多,新房的改善环境比例较高。相对来说,二手房交易流程比新房略繁琐一些,新房毕竟我们只是提供个材料,其他的交给开发或者代办公司就好,只要不烂尾,就算是赢家。可二手房不同,里面很多环节把控不好很容易钱房两空或者被卷入无休止的纠纷之中,所以在签订买卖合同的时候,一定要慎之又慎,以下总结几点,供朋友们日后需要的时候参考。

「留意」签订二手房买卖合同以下几点不可麻痹大意

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  1、注意!先要核实房屋产权是否清晰,起码要在没调档查询之前有一个初步的了解,记住,如果此房有债权债务纠纷,或者坊间所说的凶宅,那么无论作为业主还是居间方中介,都有如实告知义务,否则在今后的交易中,如发现存在此类情况,作为买家我们有权单方解约。这是告知义务,需要明确验证的东西当然是产权证,产权人身份证,共有人证件以及和产权人的关系证明,如为代理人,则需提供原本产权人委托书代理出售。如此房在出租状态中,还要核实租户是否放弃优先购买权,这里要留意租户是有承租权还是有居住权?两者截然不同。参考之前文章「警惕,这种房子买完了你可能住不上」。

「留意」签订二手房买卖合同以下几点不可麻痹大意

  2、注意!要留意有几种类型的房屋按照国家规定,是禁止买卖交易的,即便你们有合同也会被视为无效,因为主体就不具备法律效力。

  (1)共有二手房,未经其他共有人书面同意的,例如有些老房子是合厨,两家共用一个厨房,洗手间,只有卧室是自已的。

  (2)已抵押的房屋,但是没有将出售情况书面通知抵押权人的,比如在售房屋里面有剩余贷款,未结清的情况下,以及权属有争议的房产。

  (3)法院等行政机关依法予以查封或者被限制二手房权利的也禁止交易。比如有些法拍房,或者被强制执行冻结的和有债权债务纠纷的。

  (4)未依法取得产权证书的,比如有些市面上能遇到的三联单买卖,只有一份合同,这些严格意义来说在法律上是不被保护的。甚至于有的连三联单都没有,自己手写个合同,更是风险性极高。

「留意」签订二手房买卖合同以下几点不可麻痹大意

  3、注意!确认房产的交易资格,根据规定以下几种房屋的买卖资格将受到制约。

  (1)出售享有国家补贴或者廉租房

  (2)出售经济适用住房,定要核实是否补缴了土地出让金,是否在政策允许的范围内上市。

  (3)由于建设需要被征用,或者已明确为拆迁范围内的房屋,违法,违章建筑,禁止交易。

  (4)被列为文化遗产,名胜古迹,宗庙,教堂,著名建筑物等需要加以保护的房屋,禁止买卖。

「留意」签订二手房买卖合同以下几点不可麻痹大意

  4、注意!留意户口问题,尤其有些学位房,里面是否有户口,能否迁出,什么时候迁出,都要在合同上手写注明,各学区不同,要求也不同,有些学区要求上学期间不得迁出,每年需要核验户口,房本,有些则要求在入学前户口在内即可,还有的要求户口需要在本学区满足几年方可入学,情况不同,不能一概而论,所以要根据实际情况标注清楚,由于户籍的迁移归属公安机关,不属于法院受理的范畴,因此一旦因为户口产生纠纷,法院是不予受理的,而公安机关在受理这类纠纷时也会受到很多户籍政策的限制,如一方无房可迁,则无论购买方理由多充分,也迁不进来,现在也有的地方人性化处理,在管辖地户籍科,有集体户口,针对这种情况可以暂时挂靠在集体户口,等有地可迁的时候,另行迁走,当然有些重点学区房还会有其他相应的辅助条件,所以为最大程度保障自身权利,可要求业主陪同到户籍科共同调阅户籍资料,根据实际情况,设定违约责任,可留部分尾款,待户口迁出再行结清。户口问题很重要,一定要咨询仔细,备注清晰,以免将来留下烂摊子。

「留意」签订二手房买卖合同以下几点不可麻痹大意

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